Tilstandsrapport

Når en bolig skal sælges, kan sælger få en beskikket bygningssagkyndig til at foretage et huseftersyn og udarbejde en tilstandsrapport. Det skal i givet fald ske inden huset sælges.
Et huseftersyn indebærer at:

• Sælger som hovedregel kan frigøres for ansvaret for skader i bygningen.
• Køber får en grundig viden om ejendommens tilstand.
• Køber kan forsikre sig mod uventede ekstraregninger.

Formål
Ordningen har til formål at beskytte borgerne i forbindelse med køb og salg af fast ejendom til beboelse.

Tilstandsrapporten indeholder
I forbindelse med et huseftersyn gennemgår en beskikket bygningssagkyndig huset fra kælder til kvist. Efterfølgende udarbejder han en tilstandsrapport, som indeholder oplysninger om boligens synlige skader og tegn på mulige skader samt forhold, der giver nærliggende risiko for skader.
De forhold, der er beskrevet i tilstandsrapporten, dækkes ikke af ejerskifteforsikringen (se nedenfor).

Sælger frigøres for ansvar
Når der foreligger en tilstandsrapport, kan sælger indhente tilbud på en ejerskifteforsikring fra et forsikringsselskab. Hvis sælger overdrager forsikringstilbud og tilstandsrapport til køber, inden der handles, frigøres sælger normalt for ansvaret for skader, som konstateres i bygningen, efter at handelen er indgået. Sælger skal betale halvdelen af præmien på den tilbudte ejerskifteforsikring.
Uden en tilstandsrapport og en ejerskifteforsikring kan sælger blive gjort ansvarlig for skader i boligen i op til 20 år efter handelen.

Undersøgelsesmetode
Tilstandsrapporten udarbejdes på grundlag af et eftersyn af bygningens synlige og alment tilgængelige bygningsdele samt sælgers oplysninger. En beskikket bygningssagkyndig gennemgår huset.
Derefter udarbejdes tilstandsrapporten, der indeholder oplysninger om skader og tegn på mulige skader samt forhold, der giver nærliggende risiko for skader. Eftersynet foregår uden destruktive indgreb i bygningen.

Lovgrundlag
Tilstandsrapporter udarbejdes i henhold til lov nr. 391 af 14. juni 1995 om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. Loven trådte i kraft  1. januar 1996.

Bygninger omfattet af ordningen
Tilstandsrapporter kan udføres for disse ejendomme:

• Enfamiliehuse til beboelse for køber eller sælger.
• Tofamiliehuse, når lejligheden til beboelse for sælger eller køber udgør mindst halvdelen af den samlede ejendom
• Ejerlejligheder
• Sommerhuse til helårsbeboelse for sælger eller køber.
• Sommerhuse uden helårsstatus.
• Garager, carporte og udhuse, der ligger på samme matrikelnr. som en bygning, der er omfattet af ordningen.
• Stuehuse til landbrugsejendomme uden landbrugspligt.

Tilstandsrapporten
En tilstandsrapport er resultatet af et huseftersyn. Tilstandsrapporten er en samlet skriftlig vurdering af en boligs synlige skader og tegn på skader. Den bygningssagkyndige, der udarbejder tilstandsrapporten, sammenligner boligen med andre boliger af samme type, alder og stand – og ikke et nyt hus. Tilstandsrapporten er nødvendig for, at køber kan tegne en ejerskifteforsikring.

Man kan få lavet en tilstandsrapport både på et hus, sommerhus og en ejerlejlighed. Når der udarbejdes en tilstandsrapport på en ejerlejlighed, skal der samtidig udarbejdes en tilstandsrapport på fællesejet i ejendommen, ellers er rapporten ikke gyldig. Det gør, at tilstandsrapporter for ejerlejligheder er noget dyrere.

Hvorfor er en tilstandsrapport en god idé?
Det er frivilligt, om sælger vil få lavet en tilstandsrapport, men det er en rigtig god idé, fordi man kan frigøre dig fra ansvaret for skjulte skader på boligen, hvis man:

• Får lavet en tilstandsrapport,
• Giver et tilbud om ejerskifteforsikring til køber

Hvis sælger ikke gør det, kan denne risikere at have ansvaret for skjulte fejl og mangler i 20 år. Som sælger hæfter man dog stadig for eksempelvis ulovligheder, svig og grov uagtsomhed.

Sælger skal give tilstandsrapporten og tilbudet om ejerskifteforsikring til køber, INDEN han afgiver et eventuelt købstilbud på boligen. Ellers bortfalder dit 20-årige ansvar for mangler ikke! Hvis en køber giver et købstilbud på boligen uden at have set tilstandsrapporten, skal sælger derfor af princip afvise købstilbudet. Derefter skal sælger sende tilstandsrapporten plus tilbud om ejerskifteforsikring til køber og bede ham/hende om at komme med sit købstilbud igen. Sælger betaler halvdelen af forsikringspræmien.

Hvem skal bestille tilstandsrapporten?

Det er sælger selv – og ikke ejendomsmægleren – der bestiller et huseftersyn hos en beskikket bygningssagkyndig. Hvis sælger ønsker, at vi skal udføre opgaven, kan vi kontaktes via mail eller telefon. Man kan også få en ejendomsmægler til at formidle kontakten til et forsikringsselskab, som finder en beskikket bygningssagkyndig. En ejendomsmægler må ikke formidle kontakt direkte til en beskikket bygningssagkyndig.

Sælger skal selv betale for tilstandsrapporten. Prisen ligger typisk mellem 5.000 – 9.000 kr. afhængig af boligens samlede areal og alder. Vær opmærksom på, at prisen for et Energimærke ikke er med i denne pris. Hvis der allerede er en tilstandsrapport, som er under 6 måneder gammel, kan man bruge den. Hvis der er en tidligere tilstandsrapport, som vi har udarbejdet, og som er ældre end 6 måneder, kan sælger få den fornyet til reduceret pris, hvis den bestilles inden en måned efter udløb. Ved senere bestilling er det fuld pris.

Adgang til alle bygninger og bygningsdele
Hvis sælger med vilje skjuler skader, tegn på skader eller ulovlige installationer, risikerer denne at blive holdt ansvarlig af køber.
Sælger skal derfor sørge for, at den bygningssagkyndige får adgang til hele ejendommen – også loftrum, kælder, krybekælder, udhuse og så videre. Hvis ikke den bygningssagkyndige har tilstrækkelig adgang, skal han angive bygningsdelen som utilgængelig. Det kan skabe usikkerhed hos en potentiel køber. Det kan måske også betyde, at salgsprisen bliver lavere, fordi der mangler oplysninger, som en køber helt naturligt vil sikre sig imod.

Sælger skal udfylde et sælgeroplysningsskema i forbindelse med, at tilstandsrapporten bliver uarbejdet. Skemaet kan udfyldes sammen med den bygningssagkyndige.

Tilstandsrapportens indhold
En tilstandsrapport består af tre dele:

• Den bygningssagkyndiges resultater af huseftersynet (herunder en vurdering af de enkelte bygningsdele)
• Dine egne bemærkninger og oplysninger om ejendommens skader
• Bygningskonstruktioner – oplysninger til ejerskifteforsikring

Den bygningssagkyndige vurderer hver enkelt bygningsdel og noterer en karakter, der viser, hvilken betydning skaden har for den enkelte bygningsdel eller for andre bygningsdele.

Hvad er ikke med i tilstandsrapporten?
Følgende punkter er ikke omfattet af huseftersynet og tilstandsrapporten:

• El- og vvs-installationernes funktion
• Æstetiske eller arkitektoniske forhold
• Sædvanligt slid og bygningernes normale vedligeholdstilstand
• Bagatelagtige forhold, som man ikke kan regne med vil påvirke bygningens brug eller værdi nævneværdigt
• Planløsningen og bygningernes indretning samt bygningernes placering på grunden
• Bygningernes lovlighed, bortset fra åbenlyse overtrædelser af byggelovgivningen, inventar såsom hårde hvidevarer
• Udendørs svømmebassiner og tilhørende pumpeanlæg
• Markiser og baldakiner
• Indretninger/installationer uden for selve bygningen.

Sælger vil dog stadig kunne være ansvarlig for sådanne forhold. Hvis sælger eller en anden opdager noget, skal denne sørge for at orientere køber klart og tydeligt herom.

Karaktersystemet:
Karaktersystemet har seks karakterer, K0-K3 + UN. Karaktergivningen er en byggeteknisk vurdering, ikke et udtryk for, hvor meget det vil koste at udbedre en skade. En alvorlig skade kan godt være billigere at udbedre end en mindre alvorlig skade.

De følgende eksempler på skader er kun vejledende. Den bygningssagkyndige vurderer altid de individuelle forhold i den konkrete bygning.

UN: Bør undersøges nærmere
Beskriver forhold, hvis konsekvens ikke kan fastlægges tilstrækkeligt ved den visuelle gennemgang. Det kan være en alvorlig skade. Derfor bør art, omfang og konsekvenser altid afklares. Karakteren UN er derfor den karakter, der skaber størst uklarhed for køber.

Eksempler, hvor den sagkyndige vil anvende betegnelsen UN: Sætnings- og stabilitetsrevner, hvor man ikke kan afklare årsagen. UN kan også anvendes ved indikationer på manglende udluftning af tagrum, som blandt andet kan medføre råd eller svampeangreb i tagkonstruktionerne.

K3: Kritiske skader
Beskriver skader, som vil medføre, at bygningsdelens funktion svigter inden for overskuelig tid, og som risikerer at medføre skader på andre bygningsdele.

Eksempler, hvor den sagkyndige vil anvende betegnelsen K3: Sætnings- og stabilitetsrevner, der ikke skønnes at være i ro, og som vurderes at give anledning til skader på andre bygningsdele eller indsivning af vand ved døre og vinduer. Det kan også være revner i bærende konstruktionsdele, samt utætte tagflader, inddækninger og samlinger.

K2: Alvorlige skader
Beskriver skader, som medfører at bygningsdelens funktion svigter inden for overskuelig tid, men hvor dette ikke vil medføre skader på andre bygningsdele.

Eksempler, hvor den sagkyndige vil anvende betegnelsen K2: Sætnings- og stabilitetsrevner, der ikke skønnes at være i ro, men som heller ikke vurderes at give anledning til skader på andre bygningsdele. Det kan også være nedbrudte trækonstruktioner uden risiko for skader på andre bygningsdele; tærede beslag på døre og vinduer eller lignende.

K1: Mindre alvorlige skader
Beskriver skader, som ikke har nogen indflydelse på bygningsdelens eller bygningens funktion. Skaden vurderes ikke at udvikle sig med tiden. Den er taget med for at undgå usikkerhed med hensyn til bedømmelse af huset.

Eksempler, hvor den sagkyndige vil anvende betegnelsen K1: Sætnings- og stabilitetsrevner, der skønnes at være i ro. Det kan også være defekter på dørplader, overfladerust på vvs installationer, fine netrevner i sokkelpuds eller lignende.

K0: Kosmetiske skader
Beskriver skader eller forhold, som kan påvirke købers indtryk af bygningen. Kosmetiske forhold er uden betydning for bygningsdelens funktion, og vil ofte være bagatelagtige skader, som derfor sjældent fremgår af rapporten.

Eksempler, hvor den sagkyndige vil anvende betegnelsen K0: Slidte og skjoldede gulve, malerstænk, løse dørhåndtag eller lignende.

IB: Ingen bemærkninger
Beskriver, at bygningsdelen ikke giver anledning til bemærkninger.